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Acheter ou reprendre un camping

04/04/2022

Vous souhaitez changer de vie, renouer avec vos valeurs et votre famille ? Vous en avez assez du rythme « métro, boulot, dodo » ? Vous rêvez de devenir votre propre patron, d’être indépendant et libre et de réaliser un projet à votre image ? Vous cherchez à donner du sens à votre métier, à travailler sur des choses concrètes en privilégiant le contact humain ? Fini les embouteillages, le stress, la perte de temps dans les transports et place à la vie à la campagne, en bordure de mer ou à la montagne. Sautez le pas, achetez un camping !

Quel type de montage pour achter un camping ?

Pour reprendre un camping, plusieurs possibilités s’offrent à vous : l’achat, la location gérance, la Délégation de Service Public (DSP). À vous de choisir la solution qui vous semble la plus avantageuse et la plus adaptée à votre projet. Voyons cela ensemble…

Acheter un camping pour changer de vie

Vous souhaitez changer de vie et vous orienter vers un nouveau métier ? Acheter un camping va vous permettre de concrétiser vos envies. Un projet comme celui-ci s’inscrit sur le long terme. Chaque repreneur s’investit pleinement dans l’affaire et son évolution pour en tirer les fruits. Investir dans l’hôtellerie de plein air revient à choisir entre reprendre une affaire rentable avec un bon chiffre d’affaires ou choisir un camping à relancer qui présente un fort potentiel de développement.

Si vos liquidités le permettent, il est plus judicieux de reprendre un camping qui se porte déjà bien pour plus de sécurité. Gardez en tête que l’achat d’un camping rentable implique toujours un important investissement sur le plan financier : “les établissements qui fonctionnent bien ne sont pas bradés”.

Redynamiser un camping en perte de vitesse vous offre, en tant qu’investisseur, la possibilité de réaliser une acquisition à moindre coût. Cette stratégie présente également l’avantage de concrétiser votre vision, en développant une nouvelle stratégie voire un nouveau concept plus dans l’ère du temps. Dans le cas de la reprise d’un camping en berne, les fonds économisés à l’achat vont vous permettre de réaliser des travaux, de vous lancer dans la mise en place de nouveaux types d’hébergements ou bien encore dans le développement d’activités annexes en lien avec la restauration, le bien-être ou les loisirs.

Location-gérance d’un camping

Autre solution pertinente, la location-gérance d’un camping. Elle désigne un contrat entre le propriétaire des murs et du fonds de commerce de l’établissement et le gérant. L’exploitation du site est cédée contre une participation financière, nommée redevance, qui est établie dans le cadre du contrat au bénéfice du propriétaire. Cette option est un intéressant moyen de se lancer si vous êtes expérimenté dans le domaine du tourisme, en connaissez les ficelles mais ne disposez pas des capitaux nécessaires à l’acquisition des murs de l’établissement , puisqu’elle ne demande que très peu d’apport en capital et évite à l’exploitant de prendre directement à votre charge tous les risques financiers. Toutefois, ce type de montage est souvent réservé aux professionnels du domaine de l’hôtellerie et de l’hôtellerie de plein air. Les propriétaires privilégiant des profils expérimentés à même d’assurer la gestion du fonds de commerce et de l’affaire sur le long terme. Il est tout de même important de préciser que la location-gérance n’offre pas à l’exploitant l’indépendance dont il peut bénéficier dans le cadre d’une reprise d’une affaire murs & fonds. Une bonne communication avec le propriétaire sera nécessaire lors de prises de décisions importantes.

Exploiter un camping municipal – DSP

La DSP est une forme de reprise régie par le code des Collectivités Territoriales. L’exploitation du camping est cédée par la mairie au bénéfice d’un tiers en contrepartie d’une redevance.

Trois options se présentent à vous lors de la reprise d’un camping en DSP :

  • La concession : un contrat de cession est conclu entre le gérant et la collectivité. Par ce dernier, la commune confie les investissements et la réalisation des travaux à l’exploitant. Le contrat est signé pour une période de 18 à 20 ans afin de permettre au repreneur d’amortir ses investissements. La collectivité réduit également le montant des redevances pour que cet investissement puisse être rentabilisé par le gérant sur le long terme. L’exploitation et les bénéfices de l’établissement sont laissés au délégataire, il gère le service public pour son compte et à ses risques et périls.
  • L’affermage désigne un contrat par lequel, la collectivité délègue la gestion d’un service public à un exploitant moyennant une redevance annuelle. Les investissements et les travaux restent à la charge de la collectivité ; le contrat dure généralement 10 ans. La redevance est alors plus élevée pour compenser les dépenses engagées par la collectivité. L’affermage se distingue de la concession essentiellement grâce à l’arbitrage de la participation financière liée aux travaux entre l’exploitant et le propriétaire.
  • La régie intéressée : contrat par lequel la collectivité confie la gestion, ou la gestion et l’entretien du camping à un repreneur. Ici, le délégataire exploite le site pour le compte de la collectivité, qui s’occupe de l’ensemble des dépenses et perçoit la totalité des recettes de l’affaire. Il opère alors au titre d’agent public ou de mandataire de la collectivité qui substitue la direction du service. Une rémunération est versée au régisseur par la collectivité ; celle-ci est également accompagnée d’une prime de productivité et d’un intéressement aux bénéfices.

Le choix du type de contrat ne doit pas être pris à la légère, car il engage le gérant sur certains aspects financiers et impacte grandement sa rétribution liée aux performances d’exploitation.

Vérifier l’état général selon votre budget

Pour le choix du site, il est important de procéder à un audit précis du camping à reprendre et d’évaluer si des travaux doivent être réalisés…

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Les principales questions à se poser avant l’achat d’un camping

Travaux de remise aux normes

Pour cela, examinez le terrain de camping à vendre et les locaux afin de déterminer si des travaux doivent être entrepris : mise aux normes, rénovation, embellissement ou amélioration de l’agencement. Il faut également estimer l’état des équipements afin de déterminer les éventuels travaux et les délais sous lesquels ils pourront être effectués afin d’estimer leurs coûts et de les mettre dans la balance lors des négociations préalables à la signature du contrat de gestion.

Vérifiez aussi la qualité des infrastructures, les installations d’eau et d’électricité, les sanitaires, les espaces communs (restauration, loisirs), ou encore la voirie interne. Assurez vous, enfin, que l’ensemble des équipements respectent les normes de sécurité en vigueur.

Expansion du site et ajout d’emplacements

Favorisez les campings qui disposent d’emplacements mixtes : tentes, caravanes, camping-cars mais également mobil-homes, habitations légères de loisir (HLL), bungalows, chalets et cabanes. Il convient de vérifier et d’analyser la surface du terrain, le nombre d’emplacement existants, afin de vous projeter sur une éventuelle expansion et le potentiel ajout de nouveaux équipements comme des hébergements insolites.

Montée en gamme avec des hébergements confortables

La notion même de camping a fortement évolué au cours des dernières années. Fini le temps où il fallait penser à tout pour partir en voyage. Dorénavant, les clients arrivent au camping pour passer des vacances clés en main, sans avoir à se soucier d’apporter leur mobilier ou leur matériel. Les villages de vacances proposent aujourd’hui, des prestations de loisirs, des équipements et des services à forte valeur ajoutée. Ainsi, il est capital de veiller aux évolutions de l’hôtellerie de plein air.

Pour la montée en gamme de votre camping, vous pouvez opter pour des mobil-homes quatre, cinq étoiles. Ce type d’hébergement représente aujourd’hui 55 % de la capacité d’accueil du secteur de l’hôtellerie de plein air. Vous pouvez envisager certains aménagements afin de proposer des équipements plus confortables pour attirer et satisfaire de nouvelles clientèles, telles que les CSP+.

Aménagements d’espaces verts, espaces de loisirs (piscines, aires de jeux enfants), service de restauration, autant de projets qui vont vous permettre de proposer une offre soigneusement pensée. Tous ces investissements sont susceptibles d’influer sur le prix de vente, mais aussi sur le montant d’un éventuel emprunt bancaire.

Qualité de l’emplacement de votre camping à vendre

L’emplacement fait sans doute partie des premiers critères de choix lors de la sélection de votre futur camping dans le cadre de votre projet de reprise. Cela inclut en particulier, le choix de la région dans laquelle vous souhaitez vous établir et la fréquentation touristique de cette dernière. L’emplacement détermine également l’accessibilité des lieux et donc la fréquentation du camping.

Accessibilité du camping à vendre

L’accessibilité du site est un élément important que vous devrez prendre en compte. Il s’agit ici de vérifier que le camping se trouve à proximité d’infrastructures routières (autoroutes, routes départementales, nationales), gares et aéroports permettant de se rendre facilement à votre village de vacances.

Environnement

Autre point important, l’environnement, qui devra également être pris en compte dans le choix du camping. Il diffère selon vos critères, la typologie de clientèle que vous souhaitez accueillir et l’offre que vous souhaitez lui proposer. Un camping à la campagne, à la montagne, à proximité d’un point d’eau, en bord de mer, près d’un lac, en forêt, ou à proximité d’une station de ski, permettra la pratique d’activités en tout genre : baignade, activités nautiques (canoë kayak, pêche…), randonnée, sports d’hiver. Ces éléments vont influencer le client dans le choix de votre camping par rapport à un autre.

Clientèle internationale

La clientèle internationale représente une grande part de la clientèle de l’hôtellerie de plein air. La France est prisée des voyageurs néerlandais, allemands et anglais qui comptent parmi les nombreux adeptes du camping. Pour assurer un accueil de qualité, il est donc indispensable de maîtriser une ou plusieurs langues étrangères (anglais au minimum).

Positionnement et concurrence

Vous devrez analyser le positionnement du camping et les alternatives dont disposent votre clientèle sur le même marché. Il convient également d’étudier les concurrents indirects (gîtes et hôtels par exemple) afin de vous permettre de vous lancer dans une activité pérenne qui ne dépendra pas uniquement de l’aspect prix.

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Les conseils de tourism-HUB avant d’acheter un camping

Saturation du marché

Le secteur du camping attire beaucoup d’investisseurs particuliers de plus en plus séduits par ce marché autrefois réservé aux professionnels. La reprise d’un camping sans expérience n’est cependant pas simple ! Nous vous recommandons de vous appuyer sur une formation spécifique sauf si vous disposez déjà d’expériences professionnelles dans le domaine qui pourront vous aider lors de la création de votre affaire. Dans tous les cas, cela ne vous dispense pas d’effectuer une analyse fine du marché. Cette dernière implique l’étude du secteur et ses particularités locales. Quels sont les attraits touristiques du secteur ? Est-il fréquenté ? Le secteur présente-t-il un potentiel dans le futur et est-il attractif sur le long terme ?

Il s’agit aussi d’identifier les besoins et attentes des clients à l’échelle locale. Ceux-ci peuvent varier en fonction de l’emplacement et de l’environnement dans lesquels se situe le camping. Un camping familial, un camping à la montagne, à la campagne ou en bord de mer ne concerne pas les mêmes typologies de clientèle.

Quels sont les produits disponibles sur la zone de chalandise

Votre étude du marché doit contenir des éléments sur la concurrence notamment sur le marché local. L’Hexagone est le premier parc de campings en Europe avec plus de 8 000 campings, la concurrence est donc rude. Il vous faudra donc recenser les campings concurrents existants, les projets en cours, étudier leur positionnement, leurs stratégies de communication et commerciale, l’offre (service, prestations, prix, caractéristiques de la clientèle…). Cette analyse est déterminante, et vous permettra d’élaborer une stratégie de différenciation afin de vous démarquer des concurrents.

Renseignez-vous sur la stratégie marketing adoptée, les canaux de communication utilisés, la stratégie d’acquisition et de fidélisation de la clientèle. L’établissement applique-t-il le « Yield Management* » pour optimiser le taux de remplissage ? Y a-t-il des offres promotionnelles, des offres par segments ? Pensez-vous être en capacité de vous mesurer à vos concurrents ? Quels sont les canaux de distribution exploités ?

Il sera également question d’analyser la taille et la capacité d’accueil des campings environnants : leur fréquentation, leur chiffre d’affaires, l’effectif et le type de personnel qui y travaille, leur statut juridique, leur appartenance ou non à un réseau de chaînes. Vous devrez aussi identifier l’implantation de leurs campings et de leurs connexions aux principaux axes. Sont–ils dans une zone attractive, routiers, ferroviaires, aéroportuaires ?

N’oubliez pas non plus de faire une analyse des concurrents indirects, les hébergements touristiques existants : gîtes, chambres d’hôtes, hôtels, résidences de tourisme, appart ’hôtels, etc.

Quelles sont les entreprises locales et partenaires potentiels

Autre étape importante : l’étude des entreprises locales, partenaires et autres fournisseurs potentiels. Établissez une liste des entreprises locales et définissez celles avec lesquelles vous pourriez envisager de collaborer. Travailler avec les entreprises locales vous permettra notamment de proposer une offre authentique et une valeur ajoutée. Néanmoins, vos partenariats doivent être en lien avec la clientèle que vous ciblez.

Dans le cadre d’un camping familial, vous pourrez vous rapprocher des établissements culturels (musées, monuments historiques, espaces de loisirs…) et évidemment des Offices de Tourisme qui vont notamment pouvoir vous accompagner dans votre développement. Une belle manière de participer à l’économie et à la valorisation du patrimoine et culture locales.

Analyse de la clientèle

Partie indispensable de l’étude du marché, l’analyse de la clientèle vous permet de vous positionner quant à l’offre que vous devrez proposer à celle-ci. Il vous faudra connaître la fréquence à laquelle les clients séjournent au camping. Est-ce des clients réguliers, de passage ou nouveaux ? Beaucoup de campings accueillent des clients fidèles, qui chaque année, viennent passer leurs vacances dans le même établissement. Ces éléments vont vraisemblablement vous orienter dans votre choix de reprise d’un camping.

Quel type de clientèle (Familles ? CSP+ ? Couples ? Étrangère ?)

Il est impératif d’identifier la typologie de la clientèle du marché local. Est-ce des familles ? Des couples ? Des jeunes ? Des seniors ? Une clientèle nationale, étrangère ou les deux ?

Des informations qui vont vous aider à connaître votre marché et donc votre cible de manière à élaborer une offre différenciante, des prestations en accord avec celle-ci et ainsi entamer un processus de fidélisation. Cette partie d’analyse implique aussi de mesurer le degré de satisfaction de vos clients en ce qui concerne vos emplacements, le rapport qualité prix, la relation client et le service. Vous pourrez, par exemple, demander l’avis des clients et scruter les retours et commentaires des internautes.

Le marché de l’hôtellerie de plein air français est hétérogène et est constitué de clients aux profils divers et originaires de différents horizons : les familles, les couples sans enfants, les CSP+, les jeunes et les seniors. Tous viennent pour des raisons différentes et recherche des types d’hébergements spécifiques. A titre d’information, les étrangers font généralement partie de la clientèle haut-de-gamme, en particulier, les anglais, allemands et néerlandais qui ont une préférence pour les campings 4 – 5 étoiles.

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tourism-HUB vous propose une large sélection d’annonces de campings à vendre

Équipements à prévoir en fonction de la cible

Après avoir identifié le profil des clients, vous pourrez réfléchir aux équipements à développer pour répondre aux besoins et attentes de la cible que vous visez. Devez-vous mieux aménager votre site ? Investir dans de nouveaux mobiliers ? Prévoir un service de restauration ? Procéder à une montée en gamme et développer de nouveaux types d’hébergements ? Prenez en compte tous les éléments de l’étude de clientèle pour élaborer vos projets et accueillir vos clients de la meilleure des manières afin d’assurer une bonne qualité de service.

Revenus & tickets moyens

Les français apprécient les vacances en camping, près des 2/3 d’entre eux (soit 65 %) ont laissé un avis favorable au cours des dernières années. Le coût moyen d’un séjour à la semaine en camping est de 724 € pendant la haute saison et de 321 € en basse saison. Ces prix varient en fonction de l’emplacement avec des prix plus élevés pour les campings en bord de mer (PACA, Occitanie, Nouvelle-Aquitaine…) qui sont les plus plébiscités par les touristes.

Le panier moyen pour un séjour en mobil-homes est compris entre 540 € et 750 €, avec en tête du podium, les franciliens avec 752 €, les Alsaciens avec 713 € et les Corses avec 699 €. Ainsi, le tourisme français est particulièrement porté par le camping avec près de 2.5 milliards d’euros de chiffre d’affaires. Une activité de plus en plus rentable avec une augmentation de la demande d’hébergements haut de gamme.

Ressources humaines

Dans le cas d’une reprise de camping, il est primordial d’analyser l’équipe en fonction car généralement, cela suppose de conserver le personnel qui y travaille. Cette étude va vous permettre de déterminer les forces et faiblesses et d’analyser les compétences de l’équipe existante afin de prévoir des changements si besoin et de mener votre stratégie selon votre vision.

Vérifier l’équipe en place et les compétences disponibles

Identifier l’équipe en place, les postes, les fonctions de chacun et analyser leurs compétences dans leur travail. Le camping dispose-t-il de salariés permanents ? Des saisonniers ? Comment se sentent-ils au sein du camping à reprendre ? Comptent-ils continuer à travailler avec vous ? Sont-ils satisfaits de la gestion du camping, de l’organisation, de l’ambiance sur site.

Inventaire des postes indispensables au fonctionnement d’un camping

La gestion d’un camping demande le recours à de solides ressources humaines. Selon votre projet et votre offre, il conviendra de réaliser un inventaire des postes nécessaires au bon fonctionnement du camping à la vente.

La réception

Tout d’abord, l’accueil, effectué par un(e) réceptionniste, à qui on demande souvent la maîtrise de l’anglais, et dans d’autres cas, de parler d’autres langues étrangères.

L’animation

Nous avons ensuite la partie animation/encadrement (soirées, activités sportives, enfants) qui demande le recrutement d’animateurs diplômés leur permettant d’exercer l’activité auprès des clients concernés.

La maintenance

La maintenance peut également nécessiter l’embauche d’un technicien qui sera chargé des pannes pouvant survenir telles que l’électricité, le gaz, fuite d’eau, etc.

L’entretien

Il faudra prévoir des personnes chargées de l’entretien du site (agents d’entretien, équipes de ménage) et qui assureront la propreté du camping ou encore du personnel pour la tenue des espaces verts.

La restauration

Si vous comptez proposer une offre de restauration que ce soit une restauration simple ou autre, cela implique de disposer des personnes aptes à exploiter cette activité. Nous parlons ici des postes de barman, serveur, plongeur, employé de restauration…

La direction

Bien évidemment, la gestion d’un camping demande des responsabilités spécifiques. Sous la direction du gérant, des postes intermédiaires à responsabilités peuvent être créés selon les besoins et la taille de l’établissement.

Nous pouvons avoir dans un établissement, un responsable administratif, un responsable commercial/communication qui s’occupe de développer la stratégie commerciale du site, de promouvoir le site sur internet et sur les réseaux sociaux – afin d’augmenter la notoriété et la visibilité du camping mais aussi de tisser des partenariats avec les entreprises locales – ou un responsable opérationnel attelé au recrutement et à la gestion du personnel.

Bien entendu, ces postes diffèrent selon la taille de l’affaire et les compétences du ou des repreneurs qui peuvent disposer de compétences leur permettant d’occuper eux-mêmes certaines fonctions.

Quelle plus-value apportez-vous au site ?

Reprendre un camping n’est pas une mince affaire. Il ne suffit pas d’avoir passé ses dernières vacances dans une tente pour dire que l’on connaît le secteur. La reprise d’un camping représente un investissement financier et humain important et requiert certaines compétences de chef d’entreprise et de gestionnaire. Il est donc primordial de bien se renseigner sur le métier avant de se lancer. Pour information, un gérant de camping gagne en moyenne 3 125 € bruts / mois, un salaire qui sera moindre voire inexistant en début d’activité et qui varie selon votre niveau de compétence.

Avez-vous bien mesuré les enjeux ?

Certes, vous allez travailler dans un cadre qui vous convient, voire idyllique, mais gardez à l’esprit que ce ne sera pas tous les jours les vacances pour VOUS ! Parfois vous serez confronté à des situations périlleuses auxquelles vous devrez être à même d’apporter une solution (Arrêt total de l’activité en raison d’intempéries, d’attentats terroristes, de pandémies …). Le métier de gérant de camping implique d’avoir beaucoup de polyvalence, le sens du contact, la fibre commerciale, des compétences RH et du bon sens. L’achat d’un camping nécessite généralement un lourd investissement financier initial. Il vous faudra donc disposer d’un apport personnel et réfléchir à comment vous allez financer l’ensemble du projet.

Analyse financière

Dernière phase de votre étude et pourtant capitale dans la reprise d’un camping, l’analyse des données financières et de la performance de la structure. Il s’agit notamment d’étudier les derniers bilans du camping, son chiffre d’affaires, sa rentabilité afin de vous permettre d’élaborer votre business plan.

Quelles sont les sources de revenus du camping ?

L’objectif ici est d’identifier et de quantifier les sources de revenus du camping. Le chiffre d’affaires est-il seulement généré par la partie hébergement ? Y a t-il des activités annexes ? (restauration, activités de loisirs, épicerie, dépôt de pain…). Il est également important de connaître la part que ces revenus représentent dans le CA afin d’avoir une vue d’ensemble du chiffre d’affaires global qui vous permettra par la suite de constituer convenablement votre business plan.

Quelle est la part entre hébergement/restauration/loisirs

Au sein d’un camping ayant des activités secondaires telles que la restauration et les loisirs ou autres, vous devrez mesurer le poids de celles-ci dans le chiffre d’affaires. Quel est le taux de remplissage ? Quels sont les prix ? Identifiez le nombre de produits, leur rentabilité et le volume vendu chaque année.

Quelles sont les marges ? Sont-elles maîtrisées

Intéressez-vous à la marge à savoir, l’excédent brut d’exploitation (EBE) renseigné dans le compte de résultat afin de savoir si celle-ci est stable et maîtrisée. Y a-t-il eu augmentation ou diminution de la marge ? Dans les deux cas de figures, quels ont été les facteurs de cette tendance ? Évaluez également les charges, sont-elles contrôlées ? Cela va vous permettre d’estimer votre capacité de production, de les ajuster en fonction de la demande et de l’offre et d’aviser une augmentation ou à contrario une diminution des coûts. Enfin, ces déterminants vont vous aider à optimiser la rentabilité du camping suivant les services proposés et en développer d’autres si nécessaire.

Analyse des ratios

Pour finir, attachez-vous aux ratios du camping. Ces derniers vont vous apporter des informations notables sur sa rentabilité, son équilibre financier, son efficience, sa solvabilité et la composition de ses coûts. Intéressez-vous ici, au bilan comptable, à tous les éléments qui présentent le besoin en fonds de roulement (BFR), la trésorerie nette, les stocks, les créances, les dettes, etc.

Prêt ?

Vous avez pesé le pour et le contre et vous vous sentez prêt à acheter un camping ? Notre équipe est là pour vous accompagner dans votre projet, nous disposons de dossiers complets sur la plupart des offres proposées sur notre site. N’hésitez pas à parcourir les annonces et contactez-nous pour plus de détails sur les affaires à reprendre.

Votre expert :

Cécile Delepine

Consultante Tourisme

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